不動産は集中投資？
現物不動産投資の本を何冊か読み始めました。割高といわれるようになった国内の不動産ですが、価格がピークアウトして、今後下落することになれば、数年後にバリュー投資のチャンスがあるのではないかと思ったのがそのきっかけです。
分散投資を実践している現状の私自身の金融資産は、為替保証金取引ではレバレッジがかかっていますが、それにしてもせいぜい3倍といったところで、全体としてのリスクは大きなものではありません。株式、債券、不動産（REIT）、コモディティ、などに書籍に書いているような長期分散投資を行い、普段は資産の状況は気にせず、3か月に1回モニタリングすることを続けています。
不動産関係者の書いた書籍を読んでいるうちに、このような分散投資より、集中投資の方がリスクが低いという考え方が不動産投資を実践している方々の間にはあるのではないかと思うようになりました。
私は実践していないので、ここから先はすべて書籍の受け売りと自分の勝手な想像ですが、不動産の現物投資でまず重要なことは物件の選択ではないかと思います。つまり、投資する不動産の立地条件を目利きする能力です。
学生が多い街ならコンビニが近くにあるワンルームが良いでしょうし、郊外であれば駐車場付きのファミリータイプが良いというように需要に合った物件を提供しないと賃料が取れません。また最終的に物件をどう処分するかの「出口戦略」がしっかりしていないと、賃料は入ったが、売却する時損をしてしまうことにもなりかねません。
そのような目利きは結局自分が投資しようとする地域を人より理解していなければなりません。全国の土地をくまなく熟知できるわけありませんから、結局は物件を自分が得意な地域で集中させた方が物件選択で失敗するリスクは下がるように思うのです。
また１戸に投資すると空室率は0％か100％ですが、10戸に投資すれば1つ空室になっても空室率10％で分散されることになります。つまり投資金額を大きくした方が物件の数を増やすことができ、リスク分散になると考えることもできるのです。そしてそのためには自己資金以外の融資でどこまでお金を引き出せるかというレバレッジが大切になってくるのです。
少ない自己資金で物件を自分の得意なエリアで見つけ出し、複数の物件に集中投資することでリスクを分散する。このように本を読む限り、実物不動産投資とは分散投資とは相容れないもののように思えてきます。本当にそうなのでしょうか？
何でもわからないときは、好きでやっている専門家の意見を直接聞くのが一番です。2つの投資手法の違いについて、自ら実践している現物不動産投資の専門家のこの方やこの方に聞いてみようと思います。
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シノビーさん、空室リスクだけではありませんよ、不良債権リスク、立退くにどれだけ経費
がかかるか？事故も当然想定内です。不動産は消耗品です、減価償却資産の固まり。
元金が毎月減る利回りのいい金融商品そしてある時"０”どころかマイナスになります、
(解体、立退き等も当然想定内です。)不動産価格が長期に上がっていく時のはいいですけどね。個人的には築１０年以内かつ利回り15%で検討の土俵に上がります。10%以下は赤字ですよ。不動産賃貸がいい話は"株で毎月１００万儲ける”類の話しです。気を付け様、甘い
投資話しと"甘いもの”いやいや失礼シノビーさんは男性でした。
収益物件を購入する時の借り入れの利子は経費とみなされますが、元金部分の返済分は所得として計上されます。そこで問題となるのが、税金です。
年間の家賃で融資の返済ができればよいと安易に思っておられる方（一部プロの不動産屋さん）が多く、利回りのいい物件があれば次から次とレバレッジをかけて購入されます。しかし、返済の元金分は不動産所得として所得税の対象になります。そして、翌年の住民税も収益物を持つことによりびっくりするほど上がります。しっかりとキャッシュフローの取れる物件でないと自己資金をほとんど入れない不動産投資は地獄をみるのではないかと思うのですが・・・。それと、ノン・リコースローンの充実していない日本ではまだまだ現物の不動産投資に個人が参入するのは、内藤さんがよくおっしゃっている「初心者がＦ１レースに出るようなもの」だと思います。