不動産投資を考える

＞REITの個別銘柄分析に関しての日本の第一人者と言えばこの方
みずほの石沢氏ですか。確かに大手メディアにはよく出てきますが、REITアナリストと言えば山崎成人氏ではないかと。専門誌では山崎氏もよく登場します。個人投資家の視点に立ち、きっちりREIT批判もしてくれますのでなかなか参考になります。

REIT関係の情報サイトでは雪風ファンドのJ-REIT研究室も有用です。ページの下の方のコラムは秀逸（あんまり更新されませんが）。リンクされているREIT掲示板は、参加者増加でかつてよりは大きくレベルが低下してしまいましたが、たまに面白い投稿もあります。

さて、ここでカモ式のワンポイントチェック。価格下落で配当利回りが10%を超えるREITもでてきました。利回り10%に飛びつく人がいるカモしれません。でも10%にはそれなりの理由があります。飛びつく前にその高配当の源泉がどこから出てきているかチェックしてみましょう。

例えばこの銘柄
この銘柄は第３期決算で当期利益1,232百万円を計上していますが、なんとこのうちの4割弱の471百万円が物件売却益。もし売却益がなければ配当は8,300円程度、配当利回りは6%程度になったと思われます。

物件売却は翌期以降の減収要因になります。配当した売却益の分だけ時価ベースの総資産は減少するのでNAVも減少します。この銘柄の場合、翌期も売却で増配を見込んでおり、これじゃタコ配と言われてもしょうがないでしょう。こんなのは長続きするはずはありません。

もちろん売却で手にした資金で別のビルの購入に充てることができます。ただし減収を避けるためには、ボロビルや地方などのハイイールド物件に手を出さない限り、売却したビルの時価（≒売却代金）と同じボリュームの資金が必要です。

そうすると配当で流出した分資金が足りなくなるので、過去の減価償却による内部留保で間に合わせない限り、資金調達、つまり増資か借金が必要になります。増資で調達すれば希薄化で分配金が下がってしまうので借金で調達することが多いです。これで収入と分配金の両方を維持することが可能になりますが、これを繰り返せばどんどんレバレッジが高まっていくので、やはり長続きしません。結局「悪い」増資につながりやすくなります。負け組REITは増資すると投資口価格が大きく下落する傾向があります。

と、偉そうなこと書きましたがREITの設えは単純なので一般事業会社の株の分析より簡単。どの銘柄も不動産賃貸業しか営んでないし、銘柄比較も時系列比較もやり易い。そのうえ不動産賃貸業の売上は物件の入り繰りがさえなければ固定的で安定してます。また、投信なので一般事業会社より情報開示も充実。企業分析の入門としてREIT分析をやるのはいいカモしれません。