本日からスタディ・ツアーでフィリピンのセブ島とマニラに不動産の視察に出かけます。3週連続で、カンボジア、タイ、フィリピンと出かける最後のツアーになります。

初日はセブ島で視察です。ビーチには目もくれず、早稲田フロンティアマインドの福村さんが現地を案内してくれます。前回もセブの優良物件を多数紹介してもらい参加者の評価の高かったエリアです。また、翌日はマニラに移動し、マカティ、ロックウェルの厳選物件も視察します。その後は、センチュリー・プロパティーズの川又さんが、トランプタワーで知られるセンチュリーシティなどの高級物件を案内する予定です。

最終日は、フォーランド社が、物件案内を担当します。オルティガス、グローバルシティといったメインの投資エリアを視察しますが、その中で通常のコンドミニアム投資とは異なるユニークな案件の視察を予定しています。マカティ西部のエリアに2017年に開業するカジノホテル（写真）への投資案件です。

対象となるのは、建設中のネットワールド ホテル2　スパ＆カジノという地上26階建て、全280室のホテルです。投資家はホテルの1室のオーナーとして、区分所有権を持つことになります。

この運営するのは日本人オーナー松田考一氏が率いるジパング グループです。フィリピン国内で不動産、ホテル、スパ、飲食業、カジノ運営、日本人医師在籍クリニックなど18社から構成されるコングロマリット企業です。既に今回の物件の隣接地で、ネットワールド ホテル スパ＆カジノを15年運営している実績があり、日本流のホスピタリティを提供するキメ細かなサービスが高い評価を受けています。

また、施工を担当するのは、三井住友建設の現地法人である、SMCC Philippines, Inc.になります。フィリピン国内でコンドミニアムやオフィスビルの建設から交通インフラの整備に至るまで、実績のある会社です。

このプロジェクトのユニークな点は、ジパング グループの「5年間利回り保証」と「買戻し特約」が付いていることです。

「5年間の利回り保証」は、「5年間固定7％」と「5年間固定5％ + 実績収益配分」の2つの選択肢があり、6年目以降はどちらの場合も実績収益配分となります。

また、「買戻し特約」はホテルの営業開始から7年目以降15年目までの期間に、希望すれば購入ユニットを当初の販売価格（付加価値税除く・円建て価格）で、ジパング グループに買い戻してもらえるというオプションです。円ベースでの保証になりますから、円安になったり、現地価格が上昇した場合は、そのまま保有して市場価格で売却すれば良いのです。

さらに、購入物件には家具が付随し、管理費などの徴収もなく、ユニットの管理も所有者自身で行う必要はありません。

コンドミニアム投資のような空室リスクの心配や、追加の管理コストの負担がなく、カジノホテルというユニークな資産を保有できるというメリットがあります。しかし、利回り保証も買戻しも、ジパング グループが主体となるので、この企業グループの信用リスクをどのように考えるのかが、投資判断の一番のポイントです。現地を視察し、グループの経営状態や、既に稼働しているホテルのオペレーションの状況などを確認することによって、投資判断をしていくことになります。

今回のスタディ・ツアーに参加できない方は、11月26日のこちらのセミナーにご参加ください。フィリピン不動産の可能性とリスクについて、できるだけ客観的な視点でお話いたします。