日本経済新聞が報じている、2015年の国勢調査速報によると、東京都の総人口は1351万3734人で5年前の調査より2.7％増えているそうです。62区市町村のうち42区市町村で人口が増加しており、増加数が多いのは港区、江東区、板橋区がベストスリーになっています。

人口増加は特に都心部で加速しており、千代田・港・中央の都心３区の増加率は2桁となっています。その特徴は子育て世代が多いことです。子どもの医療費無料化や保育所の拡充などで待機児童を減らすなどの政策が評価されているようです。

逆に、東京でも20の区や市町村では人口が減少しています。足立区の減少数が一番ですが、2位以降は立川市、八王子市、東村山市、国立市といった多摩地区の主要都市が続きます。23区と多摩地区の格差の拡大がここでも確認できます。

もう1つの注目点は世帯人員の減少という流れです。東京都の1世帯当たりの平均人数は2.02人となり、前回調査の2.06人からさらに少なくなりました。23区では前回の調査で1.97人、今回の調査では1.93人と2人を切っています。

首都圏での不動産投資という観点からこのような人口の動きをどのように捉えたら良いのでしょうか。

1つは、東京で物件を購入するなら、多摩地区よりも23区の方が空室リスクの面からは安全性が高いということです。多摩地区で不動産投資をするのであれば、人口減少でもテナントが確保できる差別化の効いた物件にする必要があるでしょう。中上級者であれば、逆にそのような戦略も取れると思いますが、自分でバリューアップできるような一棟もので挑戦すべきです。

もう1つは、ワンルーム投資を考えているなら世帯人員にも注意すべきということです。東京の世帯人員は減少していますが、港区の例のように都心3区にはファミリー層が流入しているというトレンドがあるようです。そうなってくると、ワンルームよりファミリー層をターゲットにした物件の方が人気が出る可能性があります。物件の供給サイドのデータも精査する必要がありますが、細かく分析してこれからの流れを見極めたいものです。

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