ダイヤモンドオンラインによれば、昨年11月にヤフーとソニー不動産がはじめたウェブ上での不動産仲介サービス「おうちダイレクト」が、スタートから3ヶ月で成約ゼロと苦戦したそうです。その後、どうなっているのでしょうか？

金融とIT（テクノロジ―）の融合が「フィンテック」と呼ばれるのと同じように、不動産をITと融合させようという動きは「不動産テック」と呼ばれるそうです。この不動産テックが金融の世界のように、大きく広がらない背景にはいくつかの理由があると思います。

まず、不動産の取引には、売買する人に特殊なニーズがあるケースがあります。例えば、売却していることを周辺の住人に知られたくない。現金がとにかく早く必要なので、価格よりもスピード重視で売却したいといった事情です。このような物件は、信頼できる不動産会社にお任せすることになりますから、市場には出てこない未公開物件となります。週末の資産運用フェアの出展企業では、日本不動産投資アドバイザリーがこのような物件を取り扱っていました。このような物件こそ買い手にとって魅力があるのです。

また、特に投資用中古不動産の場合、購入以外の要素が重要になります。購入に伴うファンナンス（融資）、さらに購入後の管理、リノベーション、テナントの確保といったアフターフォローが重要になります。これは、実際に会って話をしてみないと、信頼できるか、そしてどんな対応をしてもらえるかわかりません。単に物件が良ければそれで良いという訳ではないのです。

さらに、AI（人口知能）による不動産の価格査定の精度にも疑問があります。物件の評価には様々な要素が影響します。周辺の環境、建物のクオリティ、間取り、見た目、構造、施工会社、周辺環境、周辺物件の供給などなど。精度が高くないと、売り手にとって有利な査定になってしまい、買い手から見た魅力は無くなってしまいます。

金融業界で25年以上仕事をし、自分で不動産に投資してわかったこと。それは、2つの資産には取引のプロセスに根本的な違いが存在するということです。逆に言えば、その違いをうまく利用することで資産運用の成果を高められます。だから金融資産か実物資産かという2択ではなく、2つの組み合わせの最適化が有効と言えるのです。

金融資産のように、価格の歪みが小さくなりコモディティ化した不動産であれば、今後不動産テックが広がる可能性はあると思います。しかし、投資用の一棟もの案件のような個別性の強い物件に関して広がることはないというのが私の考えです。

（写真は今年初めてのさんま。お寿司でいただきました）

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所をはじめとする関連会社は、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また投資の最終判断はご自身でお願いいたします。