総務省が先月末に発表した、昨年（2018年）の住民基本台帳人口移動報告のデータを見ると、東京への人口流入が続いていることがわかります。

東京、名古屋、大阪の3大都市圏で比較すると、東京圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の転入超過数は11％増の139,868人と突出しています。名古屋圏や大阪圏は転出超過が続いており、対照的な動きになっています。

都道府県別に見ると，転入超過となっているのは、東京都，埼玉県，神奈川県，千葉県，愛知県，福岡県，大阪府そして滋賀県の8都府県に過ぎません。その中でも、転入超過数が最も多いのは東京都（79,844人）で6,720人像と最も転入超過数が増えています。

市町村別にみたのが図表ですが、東京23区の転入超過数は60,909人で、2位の大阪市の約5倍。さいたま市、川崎市、札幌市と続きます。しかし年齢別に見ると、15歳から64歳の就労年齢では、東京23区は75,975人と、さらに圧倒的であることがわかります。

つまり、日本全体では人口減少が続いているものの、東京圏には引き続き人口流入が続き、その中でも東京23区に人口流入が集中し、その中心は15歳から64歳の働き盛りの人たちであるということです。

「東京23区の一人勝ち」です。

このデータを見て、国内不動産をどこに買うべきかを考えると、答えはシンプルです。

そして、今後東京オリンピックに向けてのインフラ整備が加速します。山手線の高輪ゲートウェイ駅や日比谷線の虎ノ門駅。さらに各ターミナルでの再開発が次々と進められています。

東京オリンピックによって東京の都市としての価値は、更に高まるというのが私の見立てです。

インフラが整備され、東京の魅力が高まれば、また企業が東京に集中し、そこに人が集まってくるというスパイラルが続きます。

国内不動産投資のリスクは、金融機関の融資姿勢の変化と地震を始めとする天災です。それ以外のリスクをミニマイズするためには、人口動態から投資エリアを絞り込んでいくのが定石です。

誰にでも見ることができる公開情報からでも、投資エリア選択の重要なヒントを得ることができるのです。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。