日本経済新聞の報道によれば、シェアオフィス大手「ウィーワーク」を展開するウィーカンパニーのIPO（新規株式公開）が延期されたそうです。成長性に対する疑念や、ガバナンス（企業統治）の甘さなどが指摘されたのが延期の原因です（写真も同紙から）。

ウィーワークの利用者ではないので、他のシェアオフィスと比べ、どのくらい素晴らしいオフィスなのかはわかりません。しかし、そもそもの事業業態として、オフィスの賃貸業というのは、それほどスケーラブルなビジネスではありません。

「スケーラブル」というのは、わかりやすく言えば、売り上げが2倍になるのに、コストが2倍かからないということです。売り上げの伸びの割に、コストがかからなければ、規模が大きくなれば、利益が非線形に拡大していくことになります。このようなビジネスなら、先手を打ってシェアを取って規模を拡大することが、正しい戦略になります。

しかし、シェアオフィス事業は賃貸面積が2倍になれば、賃料も2倍かかり、メンテナンスコストも多少は節約できるとしても、劇的に減らすことはできません。実際、ウィーワークは赤字が続いており、規模が拡大してもそれに比例してコストがかかる限り、永遠に黒字化することは困難です。世界中にオフィスネットワークが構築されることによって生まれる、別の新しい価値があるのでしょうか。

ブランド力で差別化できれば、高い賃料を払ってでもウィーワークにオフィスを持ちたいという顧客が生まれ、収益を向上させられます。しかし、コストを最小化したいスタートアップ企業が、ブランド力があるからといって、高い賃料を払う可能性は低いと思います。

他のIT企業がやっているような、顧客データの活用はどうでしょうか。オフィスを借りているスタートアップ企業の情報を集めて、そこから有望な企業を発掘するといったアイディアです。これも、インサイダー取引などのリスクもあり、難しいのではないでしょうか。

このように考えると、やはりウィーワークのビジネスモデルは「テクノロジー企業」ではなく、小洒落た「不動産賃貸（転貸）企業」と考えるのが自然です。そうなると、今までの企業評価は過大だったということになります。

もし、一般投資家が気が付かない「ウィーワークの秘密」がわかっていて、ソフトバンクグループのビジョン・ファンドなどが投資しているとすれば、素晴らしい目利きだと思います。果たして、そんな秘密があるのか、無いのか。それは、もう少し時間が経てば明らかになることです。

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