秋田県の人口が87年ぶりに100万人を割り込んだことが最近話題になりましたが、人口減少は日本全体で始まっており、今後はその濃淡が地域によってさらに拡大することが予想されます。

20年前の1996年と比較すると、秋田が17％人口減少しただけではなく、青森が13％、和歌山が12％も減少。今では全国で10の県が人口100万人以下になっています。この間に人口が増えたのは10都府県あり、東京（15％増）沖縄、神奈川の3都県は2ケタの人口増加になっています。

しかし、将来の人口動態は都道府県レベルの数値だけではなく、市や区のレベルで分析しなければリアルな動きは見えてきません。日本経済新聞の5月15日の記事では2040年までにほとんどの政令指定都市の人口が減少するという意外な予測データが掲載されています（図表も同紙から）。

静岡は20％以上の減少、北九州、新潟、浜松、熊本、堺、札幌といった政令指定都市だけではなく、大阪、神戸、京都などの関西の主要都市も10％以上の減少が予想されています。人口増加はこの表では、川崎しかありません。

東京も都全体では2025年をピークに人口減少になり、23区とそれ以外の地区では格差が広がると予想されます。特に都心3区は人口流入が続いており、人口減少に転じるのはかなり先になりますが、それ以外の市や区は油断できません。

長期で日本国内の不動産投資を行う場合、今後の人口動態の予測は必須の分析データになります。都心3区のような例外的な地域を除けば、同じ県、同じ市であっても立地条件によって投資の成果が大きく変わってくる可能性が高いということになります。

日本全体の人口減少という避けられない流れの中で、不動産投資を行っていくのは、日経平均が下がっている中で個別の値上がりする銘柄を探すのに似ています。マクロ経済全体からの恩恵が得られない国内での投資で確実に言えることは、物件の吟味がより重要になってくることです。

私が物件購入の際、紹介とアドバイスをしてもらってきた日本不動産投資アドバイザリーのような、物件の仕入れに独自のルートを持つ不動産販売会社とコンタクトし、購入する物件を間違えないようにすることが、将来の後悔を避けるために必須だと思います。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所をはじめとする関連会社は、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。