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東京都心の不動産は、以前ほどの急激な上昇はなくなりましたが、価格は高止まりし、引き続き需要は旺盛なようです。

マイホームとして販売されている東京湾岸のタワーマンションの価格は今や1億円前後の物件も珍しくなくなり、限られた人にしか手の届かないものになってしまいました（写真は例外的に格安で人気殺到の晴海フラッグ）。

私は、現時点では住宅ローンを使った居住用不動産の購入には消極的です。実際、以前購入していた目黒の自宅も手放してしまい（ただし住宅ローンは組んでいません）、その資金を頭金に使って投資用不動産を積極的に購入しています。

マイホーム購入は、ワンルームマンションのような投資用不動産購入よりも3つの理由から危険だと思っています。

まず、マイホームはローン返済が滞るリスクが高いことです。

マイホームの場合、自分の給与（税引き後）の中から支払うことになります。手取りの収入が減ったり、万が一勤務先が破綻したりリストラに遭遇すれば、返済が滞るリスクがあります。

投資用物件の場合、ローンを返済は入居者の家賃からになります。空室になりにくく家賃が安定した物件を保有すれば、返済が滞るリスクはマイホームより圧倒的に小さくなります。

次に投資利回りから比較すると、マイホーム購入は投資用物件購入よりメリットが小さいことです。

都心のタワーマンションの賃貸想定家賃を購入金額で割算すると、利回りは3％以下になると思います。1億円の家を賃貸しても年間の家賃は300万円程度。一方、投資用ワンルームマンションでは、現時点では約4％の利回りが得られます。

コストを考慮しなければ、投資用物件から年間4％の家賃収入を得て、それを3％の賃料に充当すれば、1億円の物件で年間100万円が得られる計算になります。

そして3つ目が、マイホームは将来の出口戦略が立てにくいことです。

ワンルームマンションは単価が1千万円から3千万円が中心で、投資利回りから計算された適正価格であれば、売却は容易です。

しかし、居住用タワーマンションになると、人気不人気によって評価が変わってきます。単価も高く購入者が限られているため、売却時の流動性に劣るのです。

このように考えると、マイホームを買うよりも投資用ワンルームマンションを買う方が、経済的メリットは大きいのです。

ただしマイホームには経済合理性を超えた価値があるのも事実です。デメリットを理解した上で、それでもマイホームを買う人を否定はしません。

私が言いたいのは、もし友人がマイホームを買ったら「おめでとう」ではなく「大丈夫？」、投資用物件を買ったら「大丈夫？」ではなく「おめでとう」というのが正しいリアクションだということ。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。