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価格は需要と供給の関係で決まるというのが経済学の大原則です。需要が増加すれば価格は上がり、供給が増加すれば価格は下がる。今回のアメリカ・イスラエルのイラン攻撃で供給減少懸念から原油価格が急騰したのがわかりやすい例です。

今週発表された全国の公示地価の結果からわかることは「不動産価格もやっぱり「需給」で決まる」という現実でした（図表は日本経済新聞電子版から）。

2026年の公示地価は全国平均で全用途が5年連続の上昇となり、その伸び率は2.8％とバブル崩壊後で最大を記録しています。

特に東京圏の5.7％という上昇率は東京の不動産の需要増加・供給減少傾向が反映したものと捉えることができます。

マイホームの購入対象となるマンションについては、東京23区への人口流入によって不動産購入ニーズが高まっているにも関わらずマンション用地の確保が難しくなり供給数が需要をカバーするほど増えていない。その結果として需給バランスから価格が上昇しているのです。

ワンルームマンションをはじめとする賃貸物件についても家賃が上昇していますが、これも需給関係から説明することができます。

もちろん永遠に価格が上がることはありませんからどこかで「需要の壁」にぶつかります。いずれ価格は高止まりし東京都心部から東京郊外、そして千葉や埼玉といったエリアに住める場所が変わっていくことになるでしょう。

そのような動きが東京に先んじて起こっていると思われるのが地方4市（札幌、仙台、広島、福岡）です。

これらの都市は全用途平均で14年連続の上昇を維持してはいるものの、その上昇幅は数年前より縮小傾向に転じています。

建築コストの高騰が「需要の壁」にぶつかり、価格の上昇に需要がついていけなくなったことを示唆しています。

これまでは再開発などによる都市化への期待感が価格を押し上げてきましたが、コスト高による分譲価格の上昇が消費者の手に届かないレベルに達しつつあるということです。

東京に比べ人口流入が少なく需要の高まりに限界があることが、このような価格の動きの違いにつながっていると考えられます。

もちろん不動産は需給関係だけで決定されるほど単純なものではありません。金利が上昇すれば価格にはマイナスの影響が出ますし、投資用物件であれば賃貸利回りも関係してきます。

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