国内の不動産市場が熱くなってきています。ノルウェー年金基金の参入のニュースがありましたが、今度は日本生命保険が国内不動産に投資する非上場の不動産投資信託（REIT）事業に参入するという報道がありました。3000億円の運用資産規模を目指すようです。

年金や保険といった「プロの投資家」が国内不動産マーケットに参入してくると、優良物件を取られてしまい、個人投資家にとってマイナスの影響があるのではないかと心配する人がいます。しかし、実は不動産マーケットでは、個人の方が機関投資家に比べ有利な戦いができます。それは「意思決定のスピード」の違いから生まれるものです。

機関投資家が不動産を購入する場合、物件の調査（デューデリジェンス）というプロセスがあります。テナントに反社会的な団体は入っていないか、建物は法令に従って建築されているか、店舗に風俗店のような変なお店は入っていないか・・・。膨大な確認作業が入ります。それを組織で手順を踏んでやっていく訳ですから、個人投資家の意思決定スピードには到底勝てません。

特に「歪み」がある割安な物件であればあるほど、足が速く、市場に出回る前に「インナーサークル」で静かに売買が終わってしまいます。特に、物件価格が5000万円から10億円程度の規模の場合、機関投資家は参入さえしてくることはなく、個人投資家の独壇場になります。

一方、金融資産の場合は、コストが命ですから、プロ投資家が圧倒的に有利です。例えば投資顧問の運用報酬や株式の手数料、あるいはFXのスプレッドといったものは、小口より大口の投資家が優遇されています。また、役に立つかどうかは別として、機関投資家には投資銀行などから詳細な投資レポートが大量に配布されたり、エコノミストのコメントなどが直接届いたりします。

国内不動産投資において個人投資家が有利といっても、実際に「歪み」のある未公開物件にアクセスできなければ、そのアドバンテージを享受できません。そこで資産デザイン研究所では、日本不動産投資アドバイザリー（写真は社長の名刺）とアライアンスを組んで、物件を紹介するサービスを提供しています。

定期的な物件交換会も開催する予定ですが（次回12月12日に開催予定、資産デザイン研究所メールで先行案内します）、希望者が多く参加できないという苦情を頂戴しました。こちらから問い合わせを頂ければ、日本不動産投資アドバイザリー代表の竹内氏から物件の紹介をさせて頂きます。

私が7月に紹介され、即決した物件は、中野区の丸の内線駅から徒歩2分で、オーナーチェンジで利回りが7.6％という物件です。賃貸方法を「工夫」することで、恐らく10％以上の利回りにバリューアップできそうです。都内にもまだこんな物件が見つかるのが、不動産市場ならではの「歪み」なのです。

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