今週発売の「週刊新潮」（写真）の資産防衛ガイドという特集記事に、インタビュー内容が掲載されました。登場しているのは、山崎元さん、金森重樹さんというお知り合いの面々。それぞれの持論が展開されていて、一般誌としてはかなり深く掘り下げた内容になっています。

金森さんは、ふるさと納税を活用した資産の防衛をしていると明かし、その方法を紹介しています。千葉県の大多喜町ではふるさと納税（寄付）の6割のふるさと感謝券がもらえるそうです。金森さんは年収7億円で、700万円の商品券をもらった手に入れました。この感謝券は町内でしか使えませんが、都心から車で1時間20分の街にモエエシャンドン（高級シャンパン）、エルメス、カルティエなどを取り扱うお店が出現しており、そこで爆買いする県外の人が押し寄せている。まさに税の「歪み」を最大限に活用する資産防衛の方法です。

一方の山崎さんは、リスクを取らない資産、取る資産に分類して、取らない資産は個人向け国債（10年・変動）で、取る資産は国内外の株式の低コストインデックスファンドで運用することをアドバイスしています。

私が紹介したのは、都心・中古ワンルームです。定期預金の金利0.01％と比較すれば、家賃の利回りが4.0％としても400倍。個人向け国債の0.05％と比較しても80倍。不動産投資にはリスクはありますが、そのリスクを取るに値するリターンの差ではないかと思っています。

山崎さんが指摘するように、都心の不動産は価格の上昇が続き、そろそろアベノミクスの末期という見方もあります。1990年代のバブル崩壊時のように、今後もし価格が下落すれば、多くの人が破綻してしまうという心配をするのもわからなくはありません。

しかし、当時と異なるのは、賃貸利回りと借入金利の差（イールドギャップ）です。1990年代のバブル期は都心の不動産の賃貸利回りは1％台。借入金利は5％以上あったはずです。ローン金利の方が賃貸利回りより高い逆ザヤでした。毎月のキャッシュフローが赤字でも、将来の値上がり期待があったので投資する人がいたのです。その値上り期待が崩れた時に、逆ザヤで支払ってきたローンが払えなくなってしまったのです。お金を借りて投資をする場合、重要なのは投資対象の利回りではなく、投資対象の利回りと借入金利の金利差だということです。

掲載記事を読んでいるうちに、今回登場した3人で、資産運用に関するパネルディスカッションをやってみたいと思い始めました。そんな私の夢が実現したら、見てみたいと思う読者の方は「いいね！」をお願いいたします。

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