先月購入した都内の区分所有物件(写真)は、空室状態でしたが、テナント募集したら想定以上の賃料で申し込みが入り、今月から早速家賃収入が得られることになりました。
提携ローンではなく取引銀行から低利で借りることができ、低金利の見返りに頭金を多めに入れたため、家賃から管理コストやローン返済を差し引いても、毎月3万円以上のキャッシュフローが得られます。さらに、ローンの元本も毎月5万円以上減っていきます。
今月もまた、都内に別の物件を購入予定です。
国内不動産については、最近の「かぼちゃの馬車問題」でリスクに対して過敏になり、投資に二の足を踏んでいる人も多いと思います。
また、東京の不動産は割高、あるいはオリンピックの後で暴落すると言った予想をする「専門家」もいたりして、不安になる気持ちもわかります。
確かに、今後も価格が上昇すれば、それに越したことはありません。しかし、私は不動産価格がもし下がったとしても、早く不動産投資を始めた方が良いと考えています。それには理由があります。
理由1 若い方がお金を借りる力がある
ローンを組んで購入する場合、借り入れ期間は重要ですが、これは年齢による制限があります。年収や資産規模によっても変わりますが、何といっても年齢が大きな要因になります。35年ローンの場合、最終返済79歳とすると、44歳までしか借りることはできません。1年経つ毎に借入できる期間も1年短くなっていきます。
また、会社をやめてしまうと、お金を使う借りる力は無くなってしまいます。
50歳前後の投資家が「あと10年早くはじめていたら・・・」と悔やむのはタイミングの問題ではなく、お金を借りる力が衰えてきたことを実感するからです。
理由2 早く始めれば、早く返済が終わる
同じ35年ローンでも、30歳で始めれば、65歳で返済は終わります。繰り上げ返済すれば、もっと早く完済できます。ところが、44歳だと最終返済は79歳。ローンを完済すれば、手取り家賃がすべて自分の毎月の収入になります。そんな状態を早く実現するには、早く始めることが第一なのです。
理由3 金利差を長く享受出来る
借入金利は、今後どうなるか予想は難しいですが、しばらくは現状の低金利が継続すると思われます。とすれば、早く始めれば、その分長く金利差から収益を得ることができるのです。
国内の不動産投資の目的は値上がり益ではなく、金利差から毎月得られるインカムゲインです。もし、不動産価格が下落したとしても、それよりもインカム収益の方が大きければ、トータルではプラスになります。
今回購入した物件でいえば、毎月手取りのキャッシュフローとローンの元本返済で8万円以上の収益があります。つまり1年で価格が100万円下がったとしても、収益的にはプラスマイナスゼロということです。5年なら500万円、10年なら1000万円の下落まで耐えられます(金利水準や家賃が変わらないとして)。
このように頭の中を整理すれば、当たりもしない価格の予想に耳を傾けるより、早く始める方が価値があると考えられないでしょうか?
資産デザイン研究所で主催する、東京の不動産投資に関するセミナーは、5月開催は全て満席になってしまいました。
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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。