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日経平均が30,000円を超え、株式投資を始めとする資産運用に興味を持つ人がどんどん増えています（写真は日本経済新聞電子版から）。

しかし、私が現在投資対象のメインにしているのは、株式ではなく都心・中古・ワンルームマンションを中心とした不動産です。

会社名義で購入しているものも含め、国内だけで約40室を保有しています。東京23区に関しては、現在も空室は一戸だけ。安定した賃貸収入が得られています。

不動産投資の場合、株式投資とは異なり、銀行借り入れを使って投資をするのが通常です。

例えば、現金10万円で、株式投資を行うのと、借り入れによって不動産投資を行うのは、どちらがリスクが高いのでしょうか。

その前に知っておくべきことがあります。まず、借入を使った不動産投資は、誰でもできるわけではありません。借り入れには銀行の審査があります。最低でも年収400万円以上の安定した収入が必要です。

株式投資の場合は、信用取引でレバレッジをかけることもできますが、個別銘柄に投資するのではなく、インデックスファンドなどを使って市場全体のリターンを狙うのがオーソドックスな方法です。配当収入もありますが、長期の値上がり益（キャピタルゲイン）が投資の主な目的です。

不動産投資は、値上がり益よりも、インカムゲインが目的です。

現状の不動産賃貸利回りは、都心・中古・ワンルームマンションの場合、コストを差し引いて4％程度あります。もし、1％台半ばで借り入れができれば、年間2.5％程度の利回り差からの収益が得られます。

このように借入による不動産投資を実践する場合のリスクは、賃貸利回りの低下、空室リスク、借り入れ金利の上昇、建物の劣化、天災リスクなどがあります。

2000万円の物件であれば、金利差2.5%で年間50万円の収益が生まれます。お金を借りる力を使って「信用をマネタイズする方法」です。

もし自己資金10万円で1990万円の借り入れができれば、1年間に投資元本に対して、ざっくり約500％のリターンという計算になります（物件価格などの変動要因があります）。

株式投資のリスクと比較した場合、安定した賃貸需要がある場所を選べば、不動産投資の方がリスクコントロールがしやすいというのが双方の投資を実践してみた実感です。

本日20時から開催する無料のオンラインセミナーでは、個別の物件の紹介だけではなく、なぜ不動産投資をこれからするべきなのかについてお話します。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。