■【購読者5万人！】毎週金曜日17時に配信している無料のメールマガジン「資産デザイン研究所メール」。メールアドレスとお名前を登録するだけで、お金の不安を解消するための具体的な方法をご紹介します。

「お金は借りられるだけ借りておいた方が良い」とここ数年言い続けていますが、人に言うだけではなく自分でも実践しています。

今月も東京23区に一棟ものの不動産を購入することにし、契約しました。今回も銀行からの借入をして購入することになりますから、これで借入の残高は2ケタの大台に乗ることになります。

50歳になるまで、借金が大嫌いで一度もお金を借りたことが無かったのに、50代になってから「変節」して、急激に借入を増やしたのには理由があります。

それは、国内の不動産の賃貸利回りと借入金利の「金利差（イールドギャップ）」に気が付いたからです。金利差が3％あれば、1億円の借入で年間300万円になります。300万円の手取りがある訳ではありませんが、物件価格が変わらなければ300万円ずつ借金が減って資産が増えることになります。

問題は、家賃の下落や空室、あるいは借入金利の上昇によって、この金利差が縮小したり逆ザヤになってしまうことです。

それに関しては、次のように考えています。

まず、家賃の下落や空室リスクは、物件の立地や種類を間違えなければ、コントロールすることが可能です。

私は、東京23区の単身者向け物件が中長期的に最も安定した賃貸需要を持ち続けると考えています。それは、東京には単身者がこれから増えると予想されるのに、物件の供給は23区のワンルームマンション規制によって増えにくいからです。また、利便性の良い物件であれば、築年数が古くなっても競争力を維持することができます。

一方の金利は予想することが困難ですが、短期金利は日銀の金融政策によって決まります。

マイナス金利を続けている日銀が金融引締めに転じるのは、国内で景気が過熱する、急激なインフレが発生する、円安が急激に進む、という3つが考えられます。

国内景気の過熱とインフレは、物件価格の上昇が期待でき、金利上昇を上回る投資メリットが生まれると予想しています。円安は、国内不動産投資と同時に外貨資産も保有することでヘッジできます。

という訳で、やり方を間違えなければ不動産投資はこれからも個人の資産形成の大きな力になると思います。

これからの不動産投資戦略について、私と同じように区分ワンルームマンションと一棟ものに投資をしているエイマックスの天田さんと今週末に不動産投資セミナーを開催します。中古ワンルームマンションの具体的な物件も厳選されたものを紹介してもらえます。またお金の借り方についても、自身の経験に基づいたアドバイスをしてくれます。

本気でお金を借りてみたいという人の参加をお待ちしてます。

■　「初めての人のための99%成功する不動産投資」、シリーズ累計30万部を超えた「初めての人のための資産運用ガイド」など、今までに出版された書籍の一覧はこちらから。

※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。