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日本経済新聞電子版によれば、埼京線十条駅前に建設される新築タワーマンションの坪単価は483万円（図表も同紙から）。

この坪単価で計算すると、70平方メートルの住戸でも、1億円を超える計算になります。

「あの十条が、、、」と話題になっているそうですが、駅徒歩1分で再開発の期待がかかることが、この価格にもかかわらず好調に販売されている理由だそうです。

私がこの記事で注目したのは、首都圏の各エリアで販売されている新築マンションの坪単価の比較です。これは、駅からの距離やマンションのグレード、更には方角や間取りによって大きく変わりますから、単純比較はできません。

しかし、埼玉県の大宮や川口のタワーマンションの坪単価が300万円台半ばというのを見ると、十条の坪単価もそれほど高く見えなくなってきます。

それより驚くのは、晴海フラッグの坪単価です。東京都中央区にあるにもかかわらず、坪単価は大宮や川口より安い300万円を切るレベルとなっています。これは、石神井公園や南町田の物件と同じレベルです。

確かに、晴海フラッグは最寄駅からの距離が遠いというデメリットがあります。でも、多くの住民は乗り降りが不便な大江戸線ではなく、新橋や虎ノ門に直行できるBRTを利用すると予想します。運行頻度がどうなるかによりますが、地上で乗り降りできるBRTの方が、メトロよりも利便性が高くなるのではないでしょうか。

東京都中央区の物件価格が、埼玉県の駅近タワーマンションよりも安い。これはどう考えてもミスプライスです。それともポジショントークのバイアスがかかっているのでしょうか？

晴海フラッグが安すぎるのか？埼玉の物件が高すぎるのか？

晴海フラッグは2024年春に完成予定です。引き渡し後の中古流通価格が、坪単価でいくらになるのか。その時に答え合わせができると思います。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。