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株価の上昇や、不動産価格の値上がりが続き、資産運用をしている人たちには、大きな恩恵となっています。金銭感覚がかなりズレていることは、先日のブログにも書きました。

このようなマーケットの急激な変化を見て、昭和バブル以来の「令和バブル」ではないかと警戒感を示す人も増えています。

しかし、今回の資産価格の動きと1980年代の昭和バブルを比べると、そこには大きな違いがあると思っています。

まず1つ目の違いは金利水準です。1980年代後半の金利は住宅ローンでも6％以上あったと記憶しています。現在の金利水準からは、かなりかけ離れたレベルです。

昭和バブルのピークには、利回りが1％台の都心の不動産に借入金利6％で投資をしている人がいました。完全なる逆ザヤですが、将来の値上がりでカバーできると、投機的な資金が流れ込んでいました。

現在の金利は、賃貸利回りが下がったとはいえ、借り入れ金利より高い状況が続いており、逆ザヤにはなっていません。金利差からの収益が狙える状況です。

また不動産価格の上昇要因を見ても、昭和バブルとはかなり異なると思います。

今年に入ってから目立つのは、海外からの大量の資金流入です。

特に10億円を超えるような、東京都心の超高級物件は、アジアを中心とする外国人の独壇場となっています。日本人にとっては、いくら広いからと言っても都心のマンションの一室が10億円と聞けば、手が出ません。しかし、ニューヨークやロンドンなどと比較する人たちから見れば、「割安」に見えるようです。

そして、このような海外からの資金は、短期で利ざやを稼ぐような投機的な資金ではなく、長期的な資産性から購入している資金が主体のようです。購入された不動産は、当面の間は売り物件としてマーケットに出てくることがなく、供給過剰により価格が下落する可能性は低くなります。

昭和バブルが、銀行からの借り入れを使った国内投資家の短期資金が中心になっていたのとはずいぶん状況が異なります。

日本円は、米ドルに対してだけではなく、ユーロやポンド、そしてスイスフランなどに対しても下落しています。

外貨で見ると、日本の不動産は割安感が強く、今後円高になれば、外国人投資家から見れば、為替のキャピタルゲインも狙えることになります。

上記の見方には、私自身の「ポジショントーク」によるバイアスがかかっている可能性があるかもしれません。

現在の状況は、1980年代のようなバブルではなく、割安感が修正される過程だとすれば、かなり状況は異なります。今の状況がしばらく続くのではないかと予想します。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社ウェルス・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。