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晴海フラッグの入居が始まり、賃貸や売買の物件の流通も徐々に増えています。

賃貸マーケットに関しては、投資目的で買った人たちが大量に賃貸マーケットに物件を放出しており、あまり広くない部屋に関しては供給が多く、賃借人が様子見状態になっているようです。

売買物件に関しても未入居で売却を狙う「転売ヤー」が、不動産会社経由で売りに出しています。

今朝の新聞チラシ（写真）に入っていた物件は、専有面積90.07平米（27.2坪）で1億3980万円。坪単価が500万円を超える強気の価格設定です。

前面棟無しのオーシャンビューの17階南東向きで環境は良いですが、南向きの部屋は1つだけで、間取りはそれなりです。

現時点の価格としては正直割高で、価格交渉の余地はかなりあると思います。

現在は急激な供給増加によって、賃料も売却価格も下方圧力を受けていますが、やってはいけないのは晴海フラッグの過去の価格と比較することです。分譲での販売時の坪単価は300万円台前半でした。この価格と比較しても意味はありません。

むしろ価格が落ち着いている周辺の中古類似物件の現状の坪単価と比較すべきです。物件の違いと合わせて、相対的な割高・割安を判断することです。

わずか10日間ほどですが、住んでみて感じた事は、この集合住宅には、まだアップサイドの大きな可能性があることです。

不便な陸の孤島にこれから頻繁にBRTが走るようになれば、アクセスは改善していきます。これはまだ価格に完全に織り込まれていません。

間もなくピカピカの小学校・中学校も敷地内にオープンし商業施設が充実すれば、ファミリー層の住みやすさは格段にアップします。

特に大家族で都心に住みたい人にとっては、100平米超の部屋が港区の半額程度で借りられるのは破格です。

となると、戸数の多い80平米前後の部屋よりも、ニーズが強い割に供給戸数が少なく希少性のある広い部屋の価格が今後上昇すると予想します。

とすれば、眺望が良く広い部屋は、これからでも「買い」です。

ただし、この予想にはかなりのポジショントークが含まれていることを忘れないでください（笑）。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社ウェルス・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますがで金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。