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入居開始から4か月が経ち、ようやく落ち着いてきた晴海フラッグ。東京オリンピック選手村跡地に作られた大規模マンションです。敷地内には商業施設「ららテラス」に続いて郵便局もオープンして、生活基盤は整ってきました。クラフトビールのお店ではオリジナルのタップビアの販売もしています（写真）。

最近の晴海フラッグのディスりネタは賃貸ニーズの低迷です。

賃貸物件の供給が多く、需要とアンバランスになって、賃貸専用のポートビレッジは1,000戸以上がまだ空室。分譲棟で賃貸募集に出ている物件も350戸あるそうです。

それ以外にも晴海フラッグについて思い込みであれこれ言っている人がいますが、住人として4か月住んだ感想をまとめておきます。

例えばこんなネガティブな意見をネット上に書いている人がいます。

1．賃貸物件の人気は低く、投資目的の購入は失敗
賃貸募集物件が多く、需要が無い中で家賃が下落し、転売価格も低下傾向にあると思われがちですが、人気が無いのは低層階の眺望の悪い部屋だけです。レインボーブリッジビューやオーシャンビューの高層階の人気は高く、人気のある部屋は転売マーケットにも賃貸物件にも出てきません。

晴海フラッグの最大の価値は、都心部なのに海の眺望が得られるところにあります。ビューの良し悪しによって平米単価は大きく変わります。また供給が少ない100平米近い広めの部屋も同じように人気です。

2．BRTしかないから交通アクセスは最悪
晴海フラッグと新橋駅を結ぶ東京BRTは乗ってしまえば、メトロよりも快適です。「はるみらい」という敷地内の停留所を出ると、信号は3つだけでノンストップで新橋駅まで到着でき、早ければ6分ほど。問題は運行本数が少なく、最終便が22時台と早いことですが、いずれ解消されると読んでいます。

更に、銀座経由で東京駅丸の内南口まで走る都バスも頻繁に走っており、充分な利便性です。

3．投資目的の未入居住戸が多く、ゴーストタウン化している
確かに、入居率は未だに高いとは言えず、夜に向かいの建物を見ても2割から3割くらいしか明かりがついていません。入居率はせいぜい60％程度ではないでしょうか。

しかし、敷地内の小中学校や商業施設にはたくさんの人が集まって賑わっており、個人的には今くらいの入居者の方が快適に過ごせるような気がします。入居率が高まれば、エレベーターの待ち時間も長くなり、パーティルームなどの予約も取りにくくなります。

という訳で、資産価値のある眺望の良い広い部屋を購入した人たちにとっては、現状の晴海フラッグには特に大きな問題はないというのが、私の結論です。

建物の仕様などケチを付け始めればキリがありませんが、当初の分譲価格を考えれば、極めてバリューな物件であったことは明らかです。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社ウェルス・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますがで金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。