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関西に出かける機会がありますが、不思議に思うのは同じ関西でも京都と大阪ではホテルの宿泊料が大きく違うことです。

大阪は外資系高級ホテルであっても宿泊料金が10万円を超える事はあまりありません。ところが京都では同じクラスのホテルが20万円近くになることも珍しくありません。

この差はどこから生まれるのでしょうか？

調べてみると最大の要因は京都市特有の景観条例による厳しい高さ規制のようです。

大阪の中心部である梅田や難波周辺では高層ビルの建設が可能です。大型ホテルを建てて1室あたり運営効率を高める「規模の経済」が働きます。ところが京都は市内中心部の多くが高さ15メートルから20メートル以下に制限されています。

客室数を増やせない以上、開発側や運営側は客室単価を高めるホテルを増やすインセンティブが強く全体の相場を引き上げています。

また京都は世界的な観光ブランドとして、高価格への抵抗感が低い欧米豪の富裕層や長期滞在者が需要の中心です。大阪は価格に敏感なアジア圏の観光客や国内旅行者が多く集まるため価格競争が働きやすい市場環境にあります。

最近では京都の宿泊費が高止まりした結果、京都で観光して大阪に宿泊する現象も起こっています。

JRの新快速を使えば大阪駅から京都駅まで約30分で移動できるため、予算を抑えたい層が大阪に流れ、京都はより高単価な顧客層に特化していくという二極化が進んでいます。

このような2つの都市の違いは宿泊者から見れば大阪に相対的な割安感があることになりますが、宿泊施設運用者という投資家の立場からすれば大阪より京都でビジネスをすべきということになります。

京都では一棟貸切の宿泊施設になると1泊30万円を超えるような物件でも予約が次々入るそうです。これは大阪では考えにくい現象です。

来日する外国人のインバウンド観光需要はこれからも拡大が続きそうですが、宿泊施設の運営は国内のどこでも良いわけではありません。需給関係がタイトで単価の下がりにくいエリアを取捨選択していくべきです。その双璧はやはり東京23区と京都になると思います。

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