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ホテルや旅館のように、住宅を宿泊施設として貸し出すAirBnB(エア・ビー・アンド・ビー)ですが、とても気になる存在です。そこで、実際に都内で数軒の物件の運営をしている知り合いの専門家に、私が保有している物件だと、どの位の収益になるか試算してもらいました。

中野区にある100平方メートルを超えるメゾネット(2フロア)物件です(写真)。内装はリノベーションしていますが、畳の部屋もある和風の造りで、築年数も古く、エレベーターの無い3階。そんなハンディだらけの部屋なのですが、専門家の目から見ると「素晴らしい物件」だそうです。

普通賃貸だと月額20万円前後で申込みが入ります。では、この物件をAirBnBで運営したらどうなるでしょうか。あくまで試算ですからやってみなければわかりませんが、かなりのアップサイドが見込めることがわかりました。

<収入>
宿泊料金は4人で1泊2万円、1名追加で3000円
10名宿泊だと1泊38,000円(1人3800円)
これで80%稼働(月24日)なら912,000円

<支出>
管理委託料 宿泊費の20%(182,400円)
光熱費・Wi-Fi 4万円
消耗品(トイレットペーパーなど) 1万円
清掃費用 6万円

さらに初期費用として、ベッド、布団、タオル、シーツ、洗濯機、冷蔵庫、掃除機具などで約50万円かかります。この辺はニトリやイケア、リサイクルショップでコストを抑えるようです。

ざっと計算して、月次の収支は60万円近い金額になりますから、通常の賃貸の3倍です。稼働率が60%に落ちても40万円を超えますから、それでも通常の家賃の2倍です。数か月で初期投資の50万円は回収できてしまいます。

現状、渋谷や新宿のようなターミナルのビジネスホテルは、ツインの部屋で2万円程度が標準になっていますから、宿泊する側からしても、交通の便が悪かったり、フロントサービスが無いなどのデメリットはあっても、半値以下で宿泊できるのは魅力です。特に大家族で長期に渡って旅行することの多い外国人にとっては、コストを抑えられるメリットは大きいのです。

AirBnBの運営側のメリットは、いつでも止められることです。普通賃貸借の場合、入居者を勝手に追い出すことはできませんが、AirBnBは募集をやめて予約が無くなれば、いつでも撤退できます。もしうまくいなかければ、初期費用の50万円が無駄になってしまうだけです。

規制緩和で民泊が認められる方向にあるものの、法律的には旅館業法に抵触するグレーな仕組みと言われるAirBnB。もし自分がオーナーだったら、やってみますか?それともリスクがあるからやめておきますか?

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