新宿まで1時間。住環境にも問題の無い優良住宅地の賃貸マンションが2万円台。10年前の半値になっていると日本経済新聞電子版が報じています（写真も同紙から）。その理由は「大学の移転」です。

JR横浜線の相模原駅の周辺のワンルームは2万円台前半。単身向けマンションの平均賃料は神奈川県全体で6万3千円台、埼玉県は5万5千円台。都心から１時間程度の郊外のワンルームマンションの家賃相場は管理費込みで4万円が下限と言われています。

相模原市が、その限界を超えて家賃崩壊している最大の理由は大学の移転です。相模原駅から近い淵野辺駅は青山学院大学相模原キャンパスの最寄り駅になっています。2003年に青山学院大学が工場跡地にキャンパス移転をしたことで、周辺にマンション建設が急増しました。

ところが青山学院大学は、2013年に相模原キャンパスの文系学部の1～2年生を東京都渋谷区のキャンパスに集約。理系学部は残ったものの、学生数は大幅に減少してしまったのです。供給過剰になったワンルームが値崩れして、家賃も崩壊してしまった訳です。構造的な問題ですから、解決にはかなりの時間がかかりそうです。

このように大学の都心回帰の影響で、賃貸物件の家賃が大幅に下落している地域は他にもあります。千葉県松戸市や東京都八王子市、日野市などです。少子化で大学の学生獲得競争は激化しており、キャンパスの都心回帰は今後も続くと思われます。

不動産の物件選びに大切な3つのことは、「ロケーション、ロケーション、ロケーション」と言われます。それくらい場所選びが重要だということです。だから、1つの大学や、1つの企業の工場といった偏った需要に依存した賃貸経営は、やってはいけません。自分でコントロールできないリスクが高く、環境変化に対応できないからです。

昨日SHINOBY`S BAR 銀座で開催された第2回未公開物件研究会では、蒲田、西荻窪、神保町、野方などの10物件を参加者の皆さまに優先してご紹介しました。ロケーションのリスクが低く、「歪み」が存在していると思われる物件です。

一棟ものでロケーションを選びながら、良い投資物件を探しているという方は、1月に開催される「第3回 未公開物件研究会」にご参加ください。不動産は、金融商品と異なり、コストをかけて超過リターンを探すことが報われやすい世界です。

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