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昨日はSHINOBY`S BAR銀座で日本財託の天田浩平氏と究極のポートフォリオセミナーを開催しました。

各回8名限定で、プリフィックスコース(税別4800円相当)にお好きなドリンク3杯付。セミナー、ワンポイントコンサルティングまで含めて1万円以上の価値を参加費用4000円でご提供。圧倒的な「価値>価格」を意識しました。

これからの資産運用全体の注意点をお話してから、セミナー後半は国内不動産にフォーカスました。日本財託が取り扱っている都心中古ワンルームマンションは、今年い入ってからも、じりじりと価格が上昇しています。

ローンを組んで投資する場合、意識されるのが毎月の手取りの家賃収入から、ローンの元利均等返済額を差し引いた「キャッシュフロー」です。

図表は参加者に配布した資料です。今年実際に販売された2020万円の物件の返済シミュレーションです。毎月の手取り家賃は管理費や修繕積立金を差し引いて74,780円。ローン返済は35年、金利1.85%で毎月65,047円です。月額収支はプラス9,733円で、固定資産税約50,000円を差し引いた年間のキャッシュフローは66,796円という計算になっています。

物件価格に対する手取りの利回りを計算すると4%台前半です。物件価格が上がると同じ家賃なら利回は低下していきます。どこかの水準で、ローンの支払いが家賃収入を上回りキャッシュフローがマイナスという「持ち出し」の状態になってしまいます。

その目安になるのが手取り利回り4%です。100メートル陸上で日本人選手が 10秒の壁をなかなか破れなかったのと同じように、都心中古ワンルーム業界ではこの4%の壁は破られないと考えられていました。

ところが、先週、3%台後半の手取り利回で、キャッシュフローもマイナスになってしまう中古ワンルーム物件が、あっさり抽選で販売されたと聞きました。西麻布にある築浅の超優良物件です。価格が上昇して利回りが低下し「4%の壁」が簡単に突破されたのは想定外です。

都心部の不動産は、「割高だ」とか「市場が過熱している」と否定的なコメントをする人が増えています。しかし、今よりずっと価格が低い3年前位にも同じコメントをしている「評論家」がいました。

賃貸物件の賃料は需要と供給によって決まり、その収益性から物件価格が決まってきます。以前書いたように東京の都心部の単身者世帯数はこれから40年間今よりも増加した状態が続きます。

私が保有する都心のワンルームの最近の賃料は、上昇傾向に転じ、収益性は向上しています。投資したことも無いのに、あれこれコメントする「評論家」と、自分でリスクを取って投資している「実践家」。リアルな声に耳を傾けないと、マーケットの本当の姿は見えません。

究極のポートフォリオセミナーは、11月23日(祝日)のランチタイム(11時)とディナータイム(17時)に同じ内容で開催する予定です。資産デザイン研究所メールで先行募集しますので、今週のメールを見逃さないようチェックしてみてください。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。