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国内で不動産投資を手がけていることもあり、日本の人口動態には極めて高い関心を持っています。

しかし、不動産投資の観点から言えば、関心を持つべきなのは、正確には「人口」ではなく「世帯数」です。世帯数の中から持ち家を差し引いた世帯数が居住用物件の賃貸マーケット規模ということになるからです。世帯数が増えれば、その一定の割合は賃貸マーケットに入ってきます。

日本経済新聞に掲載されている2020年の国勢調査の集計（速報値）によると、日本の人口は5年前に比べ約87万人減少し、国別でも世界第11位とトップ10から陥落しました。ところが、そんな人口減少の中、日本全体の総世帯数は増え続けているのです（図表も同紙から）。

これは1世帯あたりの平均人数が減少傾向を続けているからです。

特に東京では、1世帯あたりの人数が1.95人と2人を割れています。これは単身世帯が都心部で増えていることを意味します。

また東京だけではなく、北海道、大阪、京都、鹿児島、神奈川といった道府県の1世帯平均人数が少なくなっています。これは一人暮らしの高齢者が増えていることが影響しています。

単身者世帯向けに提供されているワンルームマンションの需要は、これからも単身者世帯が増え続けることにより、安定的に増加していくことでしょう。

その一方で、自治体の規制によりワンルームマンションの建設は規制が厳しくなっています。また、建設用地の確保も地価高騰で思うように出来なくなり、建設コストも上昇しています。新築物件を適正価格で供給するのが難しくなっているのです。

ワンルームマンション投資の課題は、今後入居者の高齢化への対応になってくると思います。一人暮らしの高齢者の介護や孤独死といった課題に向き合う必要が出てきます。明らかなことは、高齢になればなるほど、利便性の高い立地で、管理がしやすいマンションに住みたいというニーズが高まること。

日本国内での不動産投資はどこのどんな物件にするべきなのか。答えは国勢調査の中に書いてありました。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。